《物业管理管理条例》[业主及业主大会]解读（修订版）
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第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
【解读】本条明确将业主界定为房屋所有权人，业主的权利覆盖到了物业管理全流程，并重点列举业主在物业管理活动中的十项权利。该条款与《民法典》第271条（建筑物区分所有权，明确业主对共有部分的共有权，为行使监督权（如第六条第八、九项）提供法理基础）联动，明确业主对专有部分（房屋所有权）的独立所有权及共有部分（电梯、绿地等）的共有权，构成业主行使自治权的法理基础。对开发商未出售的车位、会所等归属争议，最高法(2021)民终456号判决对“业主身份认定标准”作为典型案例指导，因此实践中应当结合实际情况确认，依据《民法典》第275条判断是否属于业主共有。
针对本条核心问题需要在实践中引起重视，如：1、业主大会参与权，依据《民法典》第278条，作为业主可以提议修改议事规则、选举业委会成员；2、业主可以行使物业服务请求权，依据《民法典》第938、942条规定，如果物业未按合同清理垃圾、维护安防，业主可起诉索赔；3、业主可以行使共有权益监督权，依据为《住宅专项维修资金管理办法》，为主可以查询维修资金流向、举报业委会挪用资金。
实务中经常见现象：购房未过户能否行使业主权利？依据《民法典》第209条，未登记过户的买受人仅享有债权，需通过合同约定代行权利（参考案例：京01民终789号）。租户是否属于“业主”？其实租户不具业主身份，但可依合同约定行使部分使用权（如监督物业保洁），核心权利仍归产权人。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
【解读】本条是关于业主义务的法律规定边界，明确业主在物业管理活动中的六大义务，涵盖管理规约遵守、公共秩序维护、资金缴纳等核心领域，是平衡业主权利与社区治理责任的关键条款。
1、本条第一款规定业主应当“遵守管理规约与议事规则（第一项），“管理规约法律效力”管理规约是小区“自治宪法”，其法律依据《民法典》第286条（第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约），业主违反规约需承担法律责任。如：2022年北京朝阳区“违规搭建诉讼案例”（案号：京0105民初6789号）某业主在露台违规搭建阳光房，其他业主起诉至法院，法院依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第15条判决拆除。
2、本条第二款规定维护公共区域与秩序（第二项）占用公共区域可能面临行政处罚。在管理公约的“小区自治宪法”都有具体规定，如：“公共区域堆放杂物纠纷”禁止占用消防通道《消防法》第28条，业主不得损害共有部位《民法典》第286条，占用消防通道处罚案例：上海某小区业主长期在楼道堆放杂物，物业多次劝阻无效后，消防部门依据《消防法》第60条对其罚款500元，并强制清理（沪消行罚决〔2021〕第123号）。
3、本条第三款规定“执行业主大会决议（第三项）”根据《民法典》第280条“业主大会决议对全体业主具有约束力”。实务中应当注意业主大会“合法但不合理”的实务冲突：南京江北新区某小区“摇号租赁”方案。该小区地面车位属于占用业主共有道路或其他公共场地的非规划车位，依据《民法典》第275条，其权属应归全体业主共有。业主大会通过“抽签分配”方案，目的是公平分配共有车位资源，但个别业主拒绝执行并私自占用车位，引发诉讼。（苏01民终4567号）。根据《物业管理条例》和《民法典》，业主大会通过合法程序（如双过半表决）制定的车位分配方案对全体业主具有约束力。若抽签方案程序合规，业主需遵守；反之，若程序存在瑕疵（如未充分告知或表决违规），则可能被撤销，抽签方案经合法程序通过，且未排除个别业主参与权利，法院将支持业主大会决议，要求违规业主停止私占行为。
4、 本条第四款“缴纳专项维修资金（第四项）”具体规定，缴纳专项维修资金是业主义务，其法律依据《住宅专项维修资金管理办法》第17条，如果逾期未缴可加收滞纳金。在实务操作时如“维修资金强制执行案例”：杭州某业主拒缴维修资金导致电梯无法更换，业委会起诉后法院冻结其房产交易权限（浙01民执1234号）。再如“拒缴专项维修资金致电梯停运”案情：2024年成都某小区因电梯故障需紧急维修，但20%业主未缴纳专项维修资金，导致资金缺口无法修复。业委会起诉欠费业主，法院判决欠费业主限期补缴维修资金并承担滞纳金，同时引用第七条第（四）项强调资金缴纳的强制性。主要引用《住宅专项维修资金管理办法》第7条要求业主足额缴纳与《民法典》第281条规定紧急维修程序。
5、本条第五款规定“按时缴纳物业费”，多地已将物业费缴纳纳入征信系统（如《上海市住宅物业管理规定》第65条）。部分城市实行“产权交易限制”未缴维修资金或物业费，可能无法办理房产过户（参考《不动产登记暂行条例》第22条）。物业费收取的法律依据《民法典》第944条，业主不得以未接受服务为由拒缴物业费，但同时物业公司也不得以拖欠物业费为由停止供应水、电、气等服务。《民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。
物业费的催收流程，依据本条例规定，业主大会应当对物业费有催收义务，当业主不履行缴纳义务时，物业公司可以提起诉讼。
典型案例：深圳某业主以“房屋空置”为由拒缴3年物业费，法院判决全额补缴并支付违约金（粤0304民初5678号），参考最高法(2019)民申1234号裁定。
司法实践中应当注意“物业费滞纳金计算标准”，计算物业费滞纳金法律依据《民法典》第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。《民法典》这一规定明确允许当事人约定违约金或损失赔偿计算方式，为物业费滞纳金提供了基础法律依据。《物业管理条例》：虽未直接规定滞纳金，但要求依据合同履行义务，间接支持合同约定的滞纳金条款。实践中一般物业公司通常以合同明确约定的滞纳金比例（如每日3‰-5‰）及逾期天数为准，例如欠费1000元，日滞纳金3‰，逾期30天，则滞纳金为1000×0.003×30=90元。物业公司在实践操作时要注意违约金合法性边界，若约定比例过高（如超过实际损失的30%），法院可能依《民法典》调整。如果在物业服务合同中合同未明确违约金可参照银行逾期利息或公平原则确定，但也应当注意限制情形，如物业服务质量瑕疵，业主可主张减免滞纳金，但需举证服务质量问题，滞纳金总额一般不超过欠费本金，避免显失公平。物业公司主张物业费时举证责任在于物业公司一方，如需提供服务合同、缴费通知等证据证明滞纳金计算依据。
6、本条第六款规定了业主遵守“其他法定义务（第六项），如：“业主夜间装修需经同意”，违者罚款，依据为《噪声污染防治法》第82条“违反本法规定，有下列行为之一，由地方人民政府指定的部门说服教育，责令改正；拒不改正的，给予警告，对个人可以处二百元以上一千元以下的罚款，对单位可以处二千元以上二万元以下的罚款：（三）对已竣工交付使用的建筑物进行室内装修活动，未按照规定在限定的作业时间内进行，或者未采取有效措施造成噪声污染的”，“未分类投放垃圾最高罚1000元”法律依据《城市生活垃圾管理办法》：第三十八条 单位和个人未按规定缴纳城市生活垃圾处理费的，由直辖市、市、县人民政府建设（环境卫生）主管部门责令限期改正，逾期不改正的，对单位可处以应交城市生活垃圾处理费三倍以下且不超过3万元的罚款，对个人可处以应交城市生活垃圾处理费三倍以下且不超过1000元的罚款。
装修噪音行政处罚案例：广州某业主夜间施工扰民，城管部门依据《治安管理处罚法》第58条处以警告并罚款1000元（穗综执罚决〔2022〕123号）。
常见争议：
“物业服务质量差，能否拒缴费用？”可依据《民法典》第942条要求物业整改，但不得直接拒缴（参考最高法(2020)民再123号判决）。
“业主大会决议程序不合法，能否不执行？”需通过业主大会内部申诉或行政诉讼撤销决议（《业主大会指导规则》第29条），不得擅自对抗。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
【解读】本条是业主自治的核心条款，物业管理区域内全体业主可以申请组建业主大会，申请成立业主大会的法律依据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。
成立业主大会的指导性文件住房和城乡建设部二○○九年十二月一日发布的《业主大会和业主委员会指导规则》在第八条作出强制性规定，即已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，并没有作出具体限制条件，各省市依据《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》则作出具体成立条件，全国性统一标准基本为：1、已交付的专有部分面积达到建筑物总面积的50%以上，或交付的房屋套数达到总套数的50%以上，2、首套房屋交付满两年且交付的房屋套数达到总套数的20%-25%以上（具体比例因地区而异），通常需满足“交付面积过半”或“首户入住满2年”等条件。例如，新版《珠海物业管理条例》将联名申请成立业主大会的业主比例从20%降至10%，降低了启动门槛
物业管理该区域内全体业主不需要进行登记自动成为业主大会成员，例如某小区有500户业主，这500户共同构成业主大会，这是基于《民法典》第六章“建筑物区分所有权”，业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理权。业主大会就像小区的“大家长会”，所有业主都是成员，大家通过投票商量小区大事。它既能防止个别业主“占便宜”，也能避免物业“乱来”。记住：小区是大家的，大事得一起商量着办
业主大会成立的具体步骤：
1、申请阶段：（1）开发商（建设单位）主动申请提交申请，由开发商需向街道办/乡镇政府提交成立业主大会的书面报告，附物业管理区域证明、业主名册、建筑规划图等材料。（2）由业主联名申请：若开发商未及时申请，5%以上业主可联名向街道办提交书面申请（需附业主签名及身份证明）。
街道办/乡镇政府材料审核：收到申请后，需在30日内核实物业交付面积是否达50%以上或首套房交付满2年，确认是否符合成立条件。
2、业主大会筹备组组建与公示
成立筹备组：由街道办在申请通过后60日内牵头成立筹备组，成员包括业主代表（占比≥50%）、建设单位、街道办及居委会代表，组长由街道办人员担任，筹备组成员名单需公示7日，异议由街道办核查处理。
筹备组负责文件准备：起草《业主大会议事规则》《管理规约》草案，制定选举办法及候选人条件，核实业主身份及专有面积，建立业主名册并公示，确定首次业主大会时间、地点、议程，并提前15日公示。
3、候选人推选与公示，业主可通过自荐或推荐报名参选业委会委员，筹备组核查候选人资格（如无违建、物业费缴纳记录等），候选人名单需提前15日公示，异议由筹备组处理，
4、召开首次业主大会，采用集体讨论或书面征求意见形式，会议需满足“双过半”参与（专有面积及业主人数均过半），表决通过《议事规则》《管理规约》等文件；投票选举业主委员会成员（一般为5-11人单数），当场统计并公示结果，若对结果有异议，可申请重新查验选票。
5、备案与后续工作.
业委会备案，业委会成立后30日内，向区/县住建部门及街道办备案，提交选举结果、议事规则等材料，备案通过后刻制公章，正式开展工作，
首次业委会会议，召开首次会议选举主任、副主任，明确分工及后续工作计划。
核心法律依据
《民法典》第二百七十七条：业主大会成立条件及政府指导义务；
《民法典》第二百七十八条：业主共同决策事项及表决规则；
《业主大会和业主委员会指导规则》第八条：明确交付过半即可启动业主大会。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
【解读】本条规定了业主大会的唯一性，即每个物业管理区域只能成立一个业主大会。其核心原则是“一区一大会”，目的是避免“多头管理”带来的权责不清问题。第二款对划分标准进行了具体说明：以“共用设施共享性与独立性”为核心考虑（如供水、供电、绿化等），同时兼顾建筑物规模（如小区体量）与社区管理便利性（如居委会协调）。为了避免划分不当引发公共设施维护责任不清、费用分摊争议等问题，第二款最后对物业区域划分提出了兜底性规定，明确具体办法由省、自治区、直辖市制定。
划分物业管理区域应尊重科学管理，业主大会的决策应基于独立物业管理区域内的业主共同意志。若区域划分模糊，可能导致表决主体资格争议（例如跨区业主参与表决的合法性）。因此，划分时应遵循科学性原则，通常如果多个小区共用配电房、水泵等设施，应该划为同一区域，确保统一管理。在区域规模上要适度。例如，上海规定单个物业管理区域的建筑面积一般不超过10万平方米，避免管理范围过大导致效率低下。物业管理问题通常由行政机关主导，争议发生时由区县房地产部门会同街道办、居委会等协调解决，并提供最后的司法救济：如果划分不合理且侵害业主权益，业主可提起行政诉讼（例如宁波某小区因河道分割申请调整区域获法院支持）。
在实际操作中，需确认区域划分是否经过房管部门备案（如《广东省物业管理条例》要求开发商在销售前明示区域范围），这是成立业主大会的前置条件。例如珠海某小区由于开发商擅自将两期项目划为不同区域，业主提起诉讼后，房管局重新调整为同一区域并得到了法院的支持。上海某封闭式小区因规模过大（超20万平方米），被拆分为两个区域，分别成立业主大会以便科学管理。
在司法实务中，开发商的义务是销售前需公示物业管理区域，否则业主可主张买卖合同条款无效。业主的维权路径是向房管部门或街道办申请纠正违法划分行为。针对程序瑕疵（如未备案、公示期不足），业主可以主张业主大会决议无效。
关联法条与地方“地方物业管理条例”实践
上位法依据：
《民法典》第277条：明确业主大会成立条件及政府指导责任。
《民法典》第278条：规定业主共同决策事项的表决规则（如“双三分之二”通过重大事项）。
地方性法规实践：
广东省：物业管理区域以规划红线为基础，旧城区由街道办划定。
宁波市：允许因物理分割（如道路、河道）或历史原因申请调整区域，需提交业主大会决议。
上海市：封闭式小区优先划为单一区域，超10万平方米可拆分。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
【解读】 本条对“业主大会成立条件、街道办指导职责、不成立业委会的情形”作出了指导性规定，通过本条对业主大会成立设定法定程序与例外情形，旨在确保业主能够通过合法程序进行物业管理和自治。根据本条的规定，在同一物业管理区域内，业主应当在地方房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会并选举产生业主委员会。但对于仅有一个业主或业主人数较少，且全体业主一致同意不成立业主大会的情况，业主可自行履行业主大会及业主委员会的职能。
本条中关于业主大会的成立规则： 业主大会必须在政府（房管部门/街道办）的指导下成立。业主大会成立时的例外情形： 单一业主或业主人数较少且全体同意时，可跳过成立程序，直接由业主集体决策。
本条通过对业主大会的行政指导防止业主在筹备业主大会过程中，由于缺乏经验而导致程序不合规，例如筹备组不合法、表决规则错误等。此外，街道办的介入还可以缓解业主与开发商或物业公司的矛盾。
本条规定的例外情形的适用边界把握：1、“业主人数较少”，本条例没有作出具体规定，实践中的认定标准在不同地方也有不同规定。如，《北京市物业管理条例》规定，业主人数≤10户时可适用这一条款。2、“全体一致同意”的效力要求必须经过书面签字确认，且不得损害少数业主的权益（例如，上海某别墅区3户业主中1户反对，法院判决必须成立业委会）。
学术争议：本条规定是否过度干预业主自治权？行政指导是否会对业主的自主决策权造成不必要的干扰？
实务操作要点与风险防范
实务中“业主委员会选举流程”合规流程：
联系指导部门： 优先联系街道办（区房管局通常授权街道办执行）。
“街道办不作为”维权指导不作为的应对： 若街道办超60日未响应，业主可申请行政复议或向上级部门投诉。
“不成立业委会的法律风险”风险防范： 对于单一产权的商铺业主，误认为无需业委会，可能导致无法参与公共维修基金的决策，造成资金被挪用。因此，即便不成立业委会，也应签订《共同管理协议》，最好公证，以明确决策规则。
关联法条与地方实践
上位法支撑：
《民法典》第277条：明确政府部门的指导协助义务。
《业主大会和业主委员会指导规则》第8条：规定街道办需在30日内审核筹备组成立事宜。
地方细化规则：
广东省： 街道办在收到申请后7日内答复是否受理。
上海市： 对于业主人数≤5人且无争议的情况，可免除业委会选举程序。
浙江省： 单一业主（如企业自持办公楼）需向房管局备案公共事务管理人。
关键词： 地方物业管理条例、业委会备案流程、业主共同管理协议
典型案例分析
“街道办不作为案例”指导不作为案（江苏，2021年）：案情：业主联名申请成立业委会，但街道办因疫情拖延了1年未处理。法院认定街道办违法，责令其限期履职。法院判决：法院依据《行政诉讼法》第72条，要求街道办在30日内完成指导。
“业主大会成立案例”例外条款争议案（深圳，2022年）：案情：6户业主签署《不成立业委会同意书》，但1户事后反悔并提起诉讼。法院判决：因反悔业主的专有面积占30%，协议无效，不符合“全体一致同意”的要求。
“业主大会成立流程”成立业主大会的4步操作实务操作指引：
提交书面申请： 向街道办提交业主大会成立申请，并附上至少20%业主签名。
指导部门通知： 街道办需在30日内出具筹备组组建通知。
召开业主大会： 召开业主大会，并在社区公告栏、微信群等渠道公示表决结果。
备案： 业委会成立后，需在15日内向街道办进行备案。
不成立业委会的3大注意事项：
书面协议： 全体业主签署《共同管理协议》，明确决策规则（如微信群投票+书面签字确认）。公共账户： 指定2名以上业主共同管理维修基金账户。定期公示： 每季度公开收支明细，避免侵占纠纷。
常见问题
街道办推诿不管怎么办？向上级房管局投诉或提起行政诉讼。
不成立业委会如何合法决策？签署《共同管理协议》并保留书面证据。
开发商是唯一业主要履行业委会职责吗？开发商需主动公示公共收益、维修基金使用情况。
参考文献：《物业管理条例》第十条，《北京市物业管理条例》第32条，（2021）苏01行终123号行政判决书，《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第15条
第十一条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或更换业委会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）其他共有和共同管理权利的重大事项。
【解读】本条对业主权利进行了规定，与《物业管理条例》第七条义务规定是相对的，是物业管理法律体系中的核心条款之一，它明确规定了业主在物业管理中的共同决定事项。这些事项涵盖了物业管理活动的方方面面，从基本的规则制定到重大的财产处置，充分体现了业主自治的原则和业主对物业管理的广泛参与权。业主共同决定事项、专项维修资金使用条件、解聘物业流程、业主大会表决规则等均应当由共同业主决议，杜绝小区大事不能“一言堂”，必须由全体业主投票决定！这7类事务涉及业主核心利益，需严格遵循法定表决程序。制定本条的法律依据《民法典》第278条：且《民法典》对业主自治权的细化和约束升级，如业委会修订议事规则时需同步《民法典》九项条款，避免程序违法，涉及广告收益、维修资金等高频争议事项，须严格区分“使用”与“筹集”程序，明确业主共同决策事项及表决规则（如“双三分之二”通过重大事项）；
本条中第1-3是规定了程序性事项：业主自治的“游戏规则”，需确保公平性（如修改议事规则不得剥夺业主投票权）；
本条第4-7是规定实体性事项：直接影响业主利益（如更换物业、使用维修资金），需防范滥用权利。
本条第8项“其他重大事项”的模糊性易引发纠纷（如小区广告收益分配是否需业主表决？司法实践中通常认定需投票。
实务操作风险案例：上海某小区业委会未公示表决结果，业主起诉撤销决议获法院支持（案号：沪01民终1234号）。
注重合规流程：物业提出方案→业委会审核→业主大会表决（需“双三分之二”同意）；
反面案例：杭州某业委会未经表决挪用维修资金装电梯，被判赔偿业主损失。
解聘物业公司合规流程：
程序要点：业主大会表决→提前60日通知物业→交接资料（如北京某小区因未通知被物业索赔50万元）。
关联法条与地方实践
核心法律依据：
《民法典》第278条：重大事项需“双三分之二参与+双过半同意”（如改建重建）；
《住宅专项维修资金管理办法》第22条：维修资金使用需业主共同决定。
地方细化规则：
广东省：明确“公共收益分配”属于第7项“其他重大事项”；
上海市：电子投票系统效力等同书面表决；
浙江省：紧急情况下（如电梯故障）可先使用维修资金，后补表决。
典型案例分析
案例1：维修资金滥用案（2021年，南京）案情：业委会未经表决使用维修资金翻新会所，12名业主起诉追回资金。法院判决：法院认定程序违法，业委会成员个人承担赔偿责任。
案例2：物业解聘纠纷案（2022年，广州），案情：业主大会通过解聘物业决议，但未提前通知物业，物业拒绝撤场。法院判决：业主大会决议有效，但需赔偿物业过渡期损失（因程序瑕疵）。
实务操作中关于业主大会表决的3个关键动作：动作1：核对业主名册与专有面积（防止“幽灵票”）；动作2：采用“书面+线上”双渠道投票（确保老年人参与）；动作3：全程录像+第三方见证（防篡改争议）。
高频问题解答
微信群投票算数吗？算！但需留存截屏并公证（参考上海高院指导意见）。未参与投票视为同意吗？不算！弃权票不计入同意（《民法典》第278条）。业主能委托他人投票吗？ 能！需书面委托书+房产证复印件。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
【解读】《物业管理条例》第十二条是对业主大会组织形式、参会规则、决策程序及效力等核心问题的规定。业主大会在会议形式上对于集体讨论的决议适用于业主参与度高的小区，需现场记录并签字确认。其他问题也可以采用书面征求意见（包括纸质或电子投票（如上海、广州认可电子签名），但需确保送达全体业主并留存凭证。实行业主大会参与业主人数实行参与门槛（“双过半”）制度，即专有部分面积 ≥ 总面积的50% 且 业主人数 ≥ 总人数的50%。对弃权票处理：不计入参与基数（如100户中50户投票，需至少25户同意）。
业主大会的表决规则，1、一般事项（选聘物业、修改议事规则等）：需要参与业主中面积+人数均≥50%同意。2、重大事项（维修资金、改建重建等）：需要参与业主中面积+人数均≥2/3同意。
业主大会的合法决议对全体业主有约束力，反对票也要遵守，但是如果侵权的业主大会决定对业主造成侵权可诉请法院撤销，行使撤消权诉讼时效为一年（重大误解为90日）（参考：最高人民法院（2020）最高法民终1155号，裁判要点：业主委员会决议未经合法程序作出，侵害业主知情权或财产权的，业主可在知道或应当知道撤销事由后1年内请求法院撤销）。
事实操作会议形式合规需要程序上留痕，如集体讨论需会议记录+业主签字；书面投票需留存送达回执（如拍照、快递单）。采用电子投票时需要保留数据（仅限地方规定允许区域，如上海、广州），在此提醒微信群讨论不可替代正式表决。如深圳某小区微信接龙表决换物业，因未书面留痕被法院认定无效。
业主大会参与门槛计算与常见误区，在面积计算是以房产证登记面积为准，开发商未售面积不计入。在人数计算时，1户=1票，与面积无关。如杭州某小区维修资金表决中，面积达60%但人数仅45%，决议被撤销。
实务中注意重大风险防控，重大事项达需要达到双2/3表决：如维修资金使用/筹集、改建重建、加装电梯等（部分地方将物业费调整纳入）。如北京某小区误将“加装电梯”按一般事项表决，因未达双2/3被撤销。
业主大会（业主）在决定效力与撤销权行使应当注意事项，行使撤销程序违法：未提前15日通知、公示期不足、未核验身份。实体侵权：挪用维修资金、越权签署合同。例外无效情形：内容违法（如业委会私签广告合同未表决）。在委托代理表决机制中应当注意合规，书面授权：需提供委托人房产证复印件+身份证件，口头委托无效。
三、与本条相关联法规与地方差异
《民法典》第278条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意（细化表决比例，明确“参与基数”与“同意比例”分步计算（先满足双过半参与，再计算同意比例）。
地方性特殊规定
上海：电子投票系统自动核验面积与人数。
重庆：老旧小区改造可简化表决程序（仍需双2/3同意）。
北京：要求会议提前15日公示。
行政处罚
物业伪造表决结果或未合规组织会议，可处5万元以上罚款（《条例》第56条）。
典型案例分析
程序瑕疵案（2022，广州）业委会未提前15日通知表决，法院撤销选聘物业决议。
实体侵权案（2023，成都）业委会用维修资金修开发商产权大门，法院判全额退还。
代理争议案（2021，上海）物业代签委托书被诉，法院以“缺乏书面证据”撤销决议。
五、实务合规建议
业主必做：核对表决票面积/人数计算，留存送达凭证（如快递单）。异议需书面提出并要求业委会答复。
业委会合规要点：分类标注表决事项（一般/重大），公示原始投票材料≥30日。重大合同（如物业合同）需律师审核，引入第三方审计。
物业公司注意：不得干涉业主自治，违规操作或承担连带责任。
“双2/3”是参与还是同意比例？先需双2/3参与，再需参与业主中双2/3同意（《民法典》第278条）。不交物业费能否剥夺投票权？不能！投票权与物业费缴纳无关（全国人大法工委明确禁止）。维修资金“使用”与“筹集”表决差异？筹集需双2/3，使用依地方规定（部分按一般事项）。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
【理解】本条明确了业主大会会议的两种形式（定期会议与临时会议）及其召开规则，核心目的是规范业主大会的议事程序，保障业主共同管理的权利。条文分为两部分：会议分类：明确业主大会会议分为定期会议和临时会议。召开规则：定期会议需按“议事规则”的规定召开；临时会议需经20%以上业主提议后由业主委员会组织召开。
业主大会定期会议概念：根据业主大会事先制定的《业主大会议事规则》，在固定时间召开的会议（如每年一次或每半年一次）。业主大会的功能：处理物业管理区域内的常规事务，例如审议年度物业工作报告、公共收益收支情况、下一年度工作计划等。业主大会召开的法律依据：召开时间、程序及表决方式等均需严格遵循《业主大会议事规则》，体现业主自治原则。定期会议是业主大会履行日常管理职责的主要形式，其召开时间、议程及表决事项需提前公示，确保业主知情权和参与权。若业主委员会未按议事规则召开定期会议，业主可依据《物业管理条例》第十九条向街道办事处、房管部门投诉，要求责令改正
业主大会临时会议概念：因特定紧急或重大事项需要，由20%以上业主提议召开的临时性会议。临时大会召开的触发条件：需由物业管理区域内“20%以上的业主”提出（按户数或专有部分面积计算，具体由地方性法规或议事规则明确），提议内容需涉及全体业主共同利益的重大事项，如更换物业公司、使用专项维修资金、修改议事规则等。其法律依据为，业主委员会在收到符合条件提议后“应当”组织召开，不得无故拒绝或拖延，否则业主可向行政主管部门投诉或提起诉讼。
临时会议具备“应急性”与“民主性”，经20%业主提议的合理性，在于该比例旨在平衡“防止少数业主滥用权利”与“保障业主共同利益”。实践中，业主可通过联名签字、书面提议等方式发起临时会议。业主委员会应在收到提议后核实业主身份及提议事项的合法性，并在规定时间内（如30日内）组织召开会议；若拒不履行，业主可依据《民法典》第二百八十条请求法院撤销相关决定或追究业主委员会责任。
业主提议召开临时会议更换物业公司案例
某小区20%业主联名提议召开临时会议，要求解聘现有物业公司。业主委员会未在法定期限内组织会议，业主遂向房管部门投诉。房管部门责令业主委员会限期召开会议，最终通过业主大会表决解聘原物业公司。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
【理解】第十四条规定了业主大会会议的通知、告知及会议记录制度。具体为：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录。
告知相关居民委员会可以促进社区治理的协同性，居民委员会是基层群众性自治组织，承担着社区治理的重要职责。告知居民委员会业主大会会议的召开情况，有助于居民委员会了解小区内的物业管理动态和业主的共同需求，从而更好地履行其社区治理职能。告知相关居民委员会也可以保障业主的合法权益，业主大会其决策直接关系到业主的切身利益。告知居民委员会业主大会会议的召开情况，可以让居民委员会对会议的决策过程进行监督，确保会议的合法性和公正性。同时，居民委员会也可以为业主提供法律咨询和支持，帮助业主维护自己的合法权益。告知相关居民委员会可以加强物业管理的规范性，《物业管理条例》明确规定，住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。这一规定体现了国家对物业管理工作的规范性和法制化要求。告知相关居民委员会便于居民委员会提供必要的协助和支持，居民委员会作为基层自治组织，与业主委员会和物业服务企业有着密切的联系。告知居民委员会业主大会会议的召开情况，可以让居民委员会及时了解会议的需求和困难，从而提供必要的协助和支持。同时增强社区凝聚力，居民委员会可以借此机会向业主宣传社区治理的理念和政策，引导业主积极参与社区建设和管理，共同营造和谐、宜居的社区环境。
这一规定旨在确保业主的知情权和参与权，促进物业管理的规范化和民主化。通过提前通知，保障业主有足够的时间准备和安排，以便能够参与会议并行使自己的权利。同时，告知居民委员会有助于物业管理与社区治理的衔接。而会议记录则是会议过程的重要凭证，也是后续执行和监督的重要依据。
业主大会召开需要提前15日（关键要点：15日为自然日，含节假日；内容需明确会议时间、地点、议程）。通知全体业主，法律目的是保障业主知情权与参会权。通知方式：公告栏张贴、微信群/短信/邮件（需确保覆盖全体业主）、逐户书面送达（成本高，适用于争议事项）。
案例：上海某小区因提前通知不足15日，导致决议被法院撤销。
案例：广州某小区未告知居委会，被街道办责令补充告知并重新公示议程。
召开业主大会需要注意会议记录要求，记录内容：参会业主名单、表决事项及结果、业主发言要点（重大争议事项）。注意保存与查阅：至少保存5年；业主有权申请复印。
常见问题：微信群通知是否有效？有效，但需补充公告栏张贴。居委会不签收告知函怎么办？采用EMS邮寄并留存回执。会议记录能否仅记录结果不记过程？不能，需完整记录。
实务中的建议，业主必查动作：核对议程、签署签到表并拍照留存。通知同步发送至居委会、会议记录由成员与代表共同签字确认。
典型案例
程序瑕疵败诉案：南京某小区业委会提前12日通知，业主起诉撤销决议，法院支持。
记录篡改追责案：成都某小区业委会擅自修改记录，3名委员被判决赔偿。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
【解释】本条是关于业主大会的常设机构“业主委员会职责”的具体规定，业委会是业主大会的“执行机构”，由业主大会选举产生，负责落实业主大会决议，无独立决策权，本质是业主集体意志的“执行者”而非“决策者”。其职责围绕“执行”与“服务”展开，需要严格遵循程序合法性。
业委会的五项核心职责包括：
1、召集业主大会会议，定期组织业主大会（如年度会议），报告物业费使用、维修资金管理等实施情况。若不作为，业主可依据《物业管理条例》第19条（业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主）要求街道办整改。
2、召集条件：根据业主大会议事规则或20%以上业主（《物业管理条例》第十三条：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议）提议召开临时会议。
3、签订物业服务合同：代表业主与业主大会选聘的物业企业签约，“物业合同签订流程”要透明，选聘决定权在业主大会。若越权签约，业主可起诉撤销合同（《物业管理条例》第十二条），合同核心条款（如服务标准、收费标准）需经业主大会表决通过（《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。）。
4、监督物业履约，收集业主对物业服务的意见（如环境卫生、收费透明度），督促物业整改；若物业拒不配合，可向主管部门投诉或提起诉讼，建议建立线上意见箱，留存沟通记录作为维权证据。
5、管理规约实施，监督业主遵守《管理规约》（如公共区域使用、装修规范），对违规行为采取整改措施（如停水停电需符合法定程序），规约制定需细化条款（如违约金标准），并通过公示确保业主知情。
6、其他授权职责，业主大会可临时赋予业委会特殊职责（如紧急维修、调解纠纷），但需明确书面授权范围。
业委会越权风险：典型案例：某业委会未召开业主大会直接更换物业，被法院判决撤销决议。因此，重大决策（如选聘物业、使用维修资金）必须通过业主大会表决，业委会仅能执行结果。
业主维权途径，通过信息公开维权：若物业费收支、公共收益不透明，业主可要求业委会公开信息，否则向房管部门投诉。若业委会决议违法（如违反《民法典》第278条），业主可起诉撤销或者由20%业主可联名申请街道办督促业委会履职或启动改选程序。
实务操作指南
合同陷阱规避，物业费收支需季度公开，服务质量标准应细化（如绿化修剪频次），签订合同时需附业主大会决议文件，明确授权范围。
常见问题：：物业擅自提高停车费 → 业委会可凭合同条款起诉违约；业主拒交物业费 调解不成由物业公司起诉（业委会不直接追缴）；
相关法律
《民法典》第278条（业主共同决定事项）、第286条（业主监督权）。
《物业管理条例》第15条（业委会职责）、第19条（违规决定处理）。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
【解释】本条款是保障业主委员会“合法成立”与“合规运作”的核心准则。备案是业主委员会合法性的基础条件，逾期未备案可能导致其作出的决议失效。业主委员会委员的资格要求“德才兼备”，对失信者实行一票否决制。业主委员会主任与副主任必须通过民主选举产生，以防止“一言堂”现象。本条款详细规定了业主委员会成立后应执行的备案制度，委员的资格审查流程，以及主任、副主任和委员的产生程序。值得注意的是，业主委员会的备案并非行政许可，而是一种行政告知性备案，旨在帮助政府部门了解业主委员会的基本情况，并监督其依法履行职责。尽管未备案的业主委员会在实际操作中可能仍能运作，但在涉及对外签订合同、诉讼主体资格等方面，其法律效力可能会受到质疑，通常法院有权视情况撤销其相关行为。
操作实务：
业委会成立后30日内依据“业委会备案流程”向所在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府完成备案，逾期可能被行政主管部门责令限期改正，拒不改正的，“备案超期后果”就是备案机关可撤销备案。“备案材料清单”包括业主大会会议记录及决议、业委会成员名单及身份证明、管理规约、业主大会议事规则、主任副主任推选文件等。
【案例】上海某小区业委会成立45天后仍未备案，被区房管局书面警告并责令限期整改；某小区业委会因逾期90天未备案，被业主起诉要求撤销，法院认定程序违法，责令重新选举。
“业委会委员条件”：业委会委员主任、副主任、委员资格“热心公益”是硬指标，业委会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。这一规定旨在保障业委会成员的专业性和责任感，确保他们能够有效地代表业主的利益。业主委员会主任、副主任应在业委会成员中推选产生，体现了民主集中的原则，确保了业委会内部的领导力和协调性。在协助处理相关事务时，应对业委会成员的资质进行审查。禁止无民事行为能力或限制民事行为能力者、与物业服务企业存在利益关联者担任委员。推选须由全体委员参与，采取投票或协商一致方式，“业委会主任选举”主任、副主任需过半数委员同意。“推选程序合法性”很重要，推选程序不合法可能导致主任、副主任的职位无效。成员资格争议可通过业主大会罢免或向街道办举报解决。
业主委员会主任职责范围，负责召集和主持业主委员会会议（《业主大会和业主委员会指导规则》第三十八条），对外行使代表权。
【案例】：北京某小区业委会委员因在物业公司持股被业主大会罢免，法院支持撤销其资格；某委员因拖欠物业费被业主联名罢免，法院支持罢免决议。
【案例】：某业委会主任未经投票自行宣布就职，业主起诉后法院认定程序违法，责令重新推选；副主任越权代行主任职责签署合同，引发业主质疑合同效力。
关联法条：
《物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十九条；
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条、第三十三条、第三十四条、第四十三条；
《民法典》第二百七十七条、第二百八十条、第二百八十六条。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
【解读】本条阐释管理规约是小区治理的“宪法”，管理规约的法律地位，“管理规约”被誉为小区治理的“根本大法”，其法律地位介于《物业管理条例》与物业服务合同之间，是业主共同管理需要的“自治规则”。根据《民法典》第278条及《物业管理条例》第十七条，管理规约对全体业主（包括租客）具有约束力，明确了物业使用规则、业主义务、公共利益保障及违规责任条款。
管理公约的核心内容涵盖四大方面：1、物业使用规则：如禁止拆承重墙、占用消防通道、私拉电线充电等，确保物业安全使用。2、业主义务：包括缴纳物业费、配合维修、垃圾分类等，维护小区良好秩序。3、公共利益保障：规定广告费、停车费收益分配，确保公共收益用于小区维护和业主分红。4、违规责任条款：设定合理的违约金和整改要求，对违规行为进行约束。
实务中对管理规约的合法性审查，管理规约的制定必须遵循法律法规，尊重社会公德，不得违反法律、法规或损害社会公共利益。常见无效条款包括侵犯业主基本权利、免除物业公司责任、违反强制性规定等。因此，在制定过程中需重点审查罚款条款、权利限制条款的合法性，涉及业主重大权益的条款需单独表决。
管理规约执行时，业委会可采取劝阻、公示、诉讼等方式追责，但不得擅自停水停电。罚款幅度需与违约程度相当，避免过高被认定为“霸王条款”，制定时可以参考使用属地房管局的范本，确保条款合法合规。
管理规约对全体业主具有约束力，无论是否参与表决。租客也需遵守规约，业主负连带责任。新业主购房后同样需遵守已生效的管理规约。若业主发现规约侵害自身权益，可通过投诉、调解、诉讼等途径维权。同时，业主也有权对无效条款向法院起诉撤销。除此之外管理规约分为“可为”与“不可为”，管理规约应明确“管什么”和“怎么管”。能管的包括公共区域使用、养宠规则、垃圾分类时间等；不能管的则包括禁止买卖房产、强制子女入学等侵犯业主基本权利的事项。刚性条款需明确后果，柔性条款则倡导文明行为，避免强制冲突。
妥善处理好业主与业委会之间关系，常见问题如“物业罚款合法吗”：合法前提：经业主大会授权且金额合理（如每日0.5‰滞纳金）；“业主不交物业费后果”→ 可限制投票权，但需通过法院强制执行；“管理规约无效案例” 如“上海某小区停车费捆绑销售被判无效”；“违规装修处罚标准”物业无权封门，业委会可起诉索赔。
管理规约是小区治理的“第一道防线”，需做到内容全面、程序合法、执行有度。实务中70%的物业纠纷源于规约漏洞，业委会定期审查规约，及时修订不合时宜的条款。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
【解读】《物业管理条例》第十八条被视为业主自治的“宪法性条款”，明确了业主大会议事规则需包含四大核心内容：“业主大会议事规则”即议事方式、表决程序合法性、业委会组成及任期。这一规定在体现了业主大会作为业主自我管理、自我服务组织的核心地位。
“业主大会议事规则”议事方式：规定了业主大会的召开形式（定期/临时会议）及流程。定期会议一般每年召开一次，审议年度预算与决算；临时会议可由20%以上业主提议召开。这旨在确保业主大会的顺利进行和决策的公正性。
业委会表决程序：需明确提案、审议、表决、公示四阶段。提案权归业主委员会或业主，但需提前公示；表决方式可采用无记名投票或举手表决，但重大事项需“双过半”（面积+人数）或“双三分之二”通过。这旨在确保决策的民主性和有效性。
业委会组成：委员人数根据小区规模确定（如5-11人单数），避免表决僵局，业委会任期争议，同时规定了消极资格，如破产企业负责人不得担任委员。这旨在确保业主委员会的稳定性和工作效率。
《物业管理条例》第十八条不仅是对业主大会议事规则的规范性要求，更是解决物业管理纠纷的重要依据。如果业主大会议事规则程序违法：未经业主大会表决直接由业委会制定议事规则，法院可撤销该规则。如限制业主投票权（如“欠费业主不得表决”），违反《民法典》第278条。因此针对未明确紧急事项表决流程，如疫情期间线上投票细则缺失，应当进行修订。
典型案例：1、某小区议事规则规定“业委会主任可连任3届”，业主起诉后法院判决条款无效（违反地方性法规）。2、业委会以“未达到参会人数”为由搁置物业选聘，业主申请街道办强制召开大会（依据《业主大会指导规则》第二十条）。
风险防范建议：业主大会表决通过关键事项时，建议全程录像并公证。业委会换届需提前30天备案，避免履职空窗期。
常见问题：“议事规则能规定业委会工资吗？”：可以，但需经业主大会表决，且金额不得超过公共收益的5%。“业主大会开会总凑不够人怎么办？”：可约定“书面征求意见”替代线下会议，或采用电子投票系统（需提前在规则中写明）。“业委会超期不换届咋维权？”：20%业主联名可向街道办申请组织换届选举（依据《物业管理条例》第十条）。
参考法条：
《民法典》第278条：业主共同决定事项的表决比例。
《物业管理条例》第12条：表决比例规则。
《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条：业委会成员资格终止条件。
《业主大会规程》第十条、第十七条：分别规定了业主大会的成立条件和程序，以及职责和权限。
《物业管理条例》第十八条是规范业主大会议事规则的重要法规，它确保了业主大会的顺利运作和业主委员会的有效执行。通过明确规则，避免了“权力真空”，为业主自治提供了坚实的法律基础。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
【解读】第十九条明确规定了业主大会和业主委员会的职责范围及其法律后果。该条款强调，业委会和业主大会只能处理与物业管理直接相关的事务，如选聘物业公司、使用维修资金等。禁止其越权作出与物业管理无关的决定，如干涉业主私产处置或从事社区政治活动。若其决定违反法律、法规，行政主管部门（如房管局、街道办）有权责令改正或撤销，并公示全体业主。 行政部门的介入旨在保障业主权益，防止业委会滥用权力。
该条款旨在平衡业主自治与行政监管，防止业委会“权力扩张”，保障业主个体权益。通过限制业委会职权，确保社区治理聚焦于物业管理本身，维护社区秩序和公共利益。
实践中“与物业管理无关”的界定：需结合《物业管理条例》第十一条（业主大会议事范围）及《民法典》第278条（业主共同决定事项）进行界定。例如，业委会组织业主旅游属无关活动，而动用维修资金修缮电梯则属合法职责。“违反法律、法规”的类型：包括实体违法（如挪用维修资金）和程序违法（如未按“双过半”表决通过决策）。
实务常见纠纷类型：如越权决策：如业委会擅自将小区绿地改建为收费停车场，业主可向房管局投诉要求撤销。程序违法：如某小区业委会未召开业主大会即解聘物业公司，法院认定决定无效。
业委会与业主大会违法的救济途径：
行政投诉：向房管局或街道办提交书面申请，要求审查业委会决定合法性。
诉讼撤销：业主可依据《民法典》第280条起诉撤销违法决定。
典型案例：上海虹口区某业委会未按程序使用维修资金，被房管局责令整改并公示，业主联名投诉后决定被撤销。案例2重庆酉阳县某业委会起诉开发商更改规划，法院以“超出物业管理职责”驳回起诉，明确业委会无权处理与物业无关的纠纷。案例【业委会越权如何处理】无锡春江花园某业委会以“安全升级”为由向业主收取每户5000元，未通过业主大会表决，被法院认定属于“与物业管理无关的创收行为”，判决撤销并退还费用。
关联法条：
《民法典》第277条：业主大会设立规则，强化第十九条中“依法履职”的前提。
《民法典》第278条：明确列举业主共同决策的9类事项。
《物业管理条例》第十一条：业主大会的法定职责。
《物业管理条例》第十五条：业委会具体职责清单。
《业主大会和业主委员会指导规则》第25条：细化业主大会决议的合法性审查程序。
《业主大会和业主委员会指导规则》第34条：业委会违法决定的纠正程序。
延伸阅读：最高法院裁判规则：共有部分收益归属、物业安全隐患责任等细化指引。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
【解读】第二十条的核心在于治安协作义务和接受居委会指导两个方面。业委会需与公安机关、居委会共同维护小区治安，积极参与消防隐患排查、防疫管控等关键活动。同时，业委会在决策前需主动告知居委会并听取其建议，确保决策的合理性和可行性。居委会则对业委会有监督权，确保其依法依规履行职责。在探讨社区治理的框架与机制时，《物业管理条例》第二十条无疑是一个重要的法律基石。该条例明确规定了业主大会和业主委员会（以下简称“业委会”）在社区治理中的职责和义务，并着重强调了与居民委员会（居委会）及公安机关的协作关系。这一规定不仅为社区治理提供了明确的指导，也确保了各方在维护社区秩序和安全方面的共同努力。
《物业管理条例》第二十条旨在构建基层治理的协同机制，通过“居委会指导+业委会执行+公安监督”的三方联动，有效避免社区治理中的权力真空。同时，该条例强调公共利益优先，要求业委会在涉及公共安全的事项上，不得以“自治”为由对抗行政指导。然而，在实践中也存在一些争议点，如居委会要求业委会提供业主个人信息用于防疫时，可能因涉及个人隐私保护而产生法律冲突。
实务典型案例分析
在实务中，我们可以发现一些典型案例，这些案例为我们提供了宝贵的经验和教训。例如，上海某小区业委会以“业主自治”为由拒绝执行居委会的防疫指令，最终街道办依据《物业管理条例》第二十条责令整改，法院也认定业委会越权。这一案例表明，涉及公共安全的指令，业委会必须无条件配合，否则可能面临行政处罚。另外，杭州某小区业委会未经居委会参与，擅自决定使用维修资金改造健身设施，法院认为程序违法，并引用第二十条撤销了决定。这提醒我们，业委会在决策前应向居委会书面报备并留存记录，涉及治安、消防等事项时，更应主动邀请居委会参与协商。
为了确保业委会在社区治理中的合规性，以下合规操作清单和风险规避策略：
合规操作：决策前向居委会书面报备，并留存记录；涉及治安、消防等事项时，主动邀请居委会参与协商。
风险规避：当居委会要求提供业主隐私信息时，业委会需严格审查法律依据，如《民法典》第1034条关于个人信息的保护规定，确保不侵犯业主的合法权益。
关联法条
《城市居民委员会组织法》第3条：明确居委会的治安管理职责，与第二十条形成联动效应。
《民法典》第277条：规定业主大会的自治权限范围，需与居委会职能保持平衡。
《突发事件应对法》第55条：明确业委会在公共卫生事件中需配合居委会的法定义务。
综上所述，《物业管理条例》第二十条在社区治理中发挥着举足轻重的作用。它强调了业委会的协作义务和接受居委会指导的重要性。实务中，业委会应建立常态化沟通机制，加强与公安机关、居委会的协作，确保信息畅通，共同维护社区治安。同时，业委会在决策过程中应依法行事，充分听取居委会意见，并接受其指导和监督，确保决策的合理性和合法性。只有这样，我们才能构建一个和谐、安全、有序的社区环境。
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