《物业管理管理条例》[物业管理服务] 解读（修订版）

《物业管理管理条例》[物业管理服务] 解读（修订版）

北京市大地（上海）律师事务所业务涉及金融租赁、海关与海商、现代物业、私募基金、法律顾问等专业领域。本文系内部学习使用，为“碧桂园物业集团”定制编制的政策解读文件，将根据实务反馈动态更新。大地律师事务所“现代物业”版块负责人王建功主任律师欢迎业界同仁交流指正。

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
　　国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

【解读】《物业管理条例》第三十二条是对物业服务企业的法人资格与行业诚信管理。本条款强调物业服务企业必须具备独立法人资格，即拥有独立的法律主体地位，能够独立承担民事责任，这一规定是在确保物业企业具有独立性和责任能力，避免“皮包公司”损害业主权益。本条第二款规定国务院建设行政主管部门应建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，通过信息共享和跨部门协作，对守信企业给予政策优惠，对失信企业实施联合惩戒，从而营造良好的市场环境。

在实用用业主在选择物业服务企业时，业主或业主委员会应查验其营业执照和资质证书，做“物业资质查询”确保其具备合法的法人资格，避免与无资质物业企业合作，同时应当对物业企业的信用进行调查，对失信物业企业不予选聘。例如某小区物业公司因未取得独立法人资格且存在资质造假行为，被法院判决退还多收取的费用并赔偿业主损失。

参考法律条文：《民法典》第五十七条：法人独立承担民事责任。《物业管理企业资质管理办法》《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》已于2007年10月30日经建设部第142次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行：明确物业企业资质等级标准。

第二条　在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。
　　第三条　物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

第四条　国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。
　　省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。
　　设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
　　第五条　各资质等级物业管理企业的条件如下：
　　（一）一级资质：
　　1.注册资本人民币500万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
　　（1）多层住宅200万平方米；
　　（2）高层住宅100万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
　　5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。
　　（二）二级资质：
　　1.注册资本人民币300万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；
　　4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：
　　（1）多层住宅100万平方米；
　　（2）高层住宅50万平方米；
　　（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；
　　（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。
　　（三）三级资质：
　　1.注册资本人民币50万元以上；
　　2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
　　3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
　　4.有委托的物业管理项目；
　　5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
　　第六条　新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
　　（一）营业执照；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

本条是对物业服务企业的严格要求，其根本目的是保障民生，创造适合居住、环境优美的宜居小区。
　　第三十三条　一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

【解读】《物业管理条例》第三十三条解读：本条是对一个物业管理区域内只能由一个服务企业。本条规定避免多头管理导致权责不清，但该条款没有作出强制性规定，在特殊情况下，如小区分期开发，业主大会也可以通过特别决议引入多家物业服务企业，但在实务中要注意，若发现开发商擅自将小区拆分为多个区域并引入多家物业服务企业，业主可通过法律途径要求撤销违规行为。

案例：如上海某小区业委会未经过业主大会同意擅自引入二家物业服务企业，违反了该条款“一区一物业”规定原则，最后法院判决解除该物业服务合同。

关联法条：《民法典》第二百八十四条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

【解读】《物业管理条例》第三十四条解读，本条是对物业服务合同的订立与内容具体规定，本条规定与《民法典》九百三十八条规定高度一致，业主委员会与物业服务企业订立合同时应当是书面的，合同内容应当明确服务内容、费用标准、违约责任等核心性的基本条款，本条是对物业服务合同最基本条款约定，其目的为了保障双方权益，规范服务行为。

在实务中对物业服务合同审查时时，务必关注服务质量标准、费用构成、违约责任等关键内容，确保合同条款清晰、具体，避免因模糊语言表述引发争议。

案例：南京市某小区业主委员会与物业企业签订的服务合同因未明确“绿化养护频率”，业主以服务不达标拒交物业费，物业公司起诉至法院，法院观点支持业主诉求并要求补充合同条款，完善服务内容。

关联法条参考：《民法典》第九百三十八条：物业服务合同书面形式要求。

第三十五条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

【解读 】《物业管理条例》第三十五条解读：本条是具体规定了物业服务质量与安全责任内容，是物业服务企业服务义务与应当承担的法律责任。物业服务企业应按照签订的服务合同约定提供服务，如果因未履行合同约定的义务导致业主人身、财产安全受损时，应依法承担相应法律责任。

依据本条规定，业主在遇到物业服务质量问题时，应当注重收集相关证据，如监控视频、维修记录等，必要时通过法律途径追究物业服务企业的责任。

案例：广州市某小区电梯故障导致业主受伤，原因是物业未及时维修，法院判决物业赔偿医疗费和精神抚慰金。

参考：《民法典》第五百七十七条：违约责任的一般规定。《物业管理条例》第四十六条：物业安全防范职责。

第三十六条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

【解读】《物业管理条例》第三十六解读：本条规定了物业服务企业与业主委员会的交接环节至关重要。根据本条规定，物业服务企业在承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续，业主委员会则需向物业服务企业移交相关资料。本条明确规定物业交接的程序性要求，这理的“应当”是法律术语，作为“必须”理解，本条规定是确保物业服务企业在接管物业前对物业的现状有全面了解，从而避免因信息不对称或资料缺失引发的纠纷。该规定的目的是强化合同履行的全面性与诚信原则，保障业主的知情权和监督权。

案例：2020年上海市某小区的物业交接纠纷，业委会主张原物业没有移交完整的地下管网图纸，从而导致暴雨后排水系统故障无法及时维修，法院审理后认定，原物业违反了《物业管理条例》第三十六条及第二十九条的规定，从而判决赔偿业主损失共计28万元。

在实务中业主委员会在与原物业公司实行交接时应当制作交接清单，如果涉及重大的问题可以进行公证，交接时明确资料名称、数量及移交时间；对隐蔽工程等关键资料要聘请专业机构进行核查，以确保资料的完整性和准确性。

第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

【解读】《物业管理条例》第三十七条解读：本是对物业管理用房的权属性质与房屋用途的限制。本条以法律、法规的形式将确认物业管理用房的所有权归全体业主所有，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途，但过业主大会同意除外。

本条的规定体现了《民法典》中关于共有物权的原则，在本条中重点强调业主对共有财产的支配权，未经业主大会同意，物业服务企业不得擅自改变物业管理用房的用途。

案例：上海浦东新区的某小区物业公司未经业主大会同意，将原规划为业委会办公室的管理用房改造为快递柜仓储区，引发业主集体诉讼，法院判决物业公司恢复原状并赔偿损失，法院的观点强调物业用房用途变更需经业主大会表决通过，且不得损害业主共同利益。

实务操作中要求业主委员会定期检查物业管理用房的实际用途，确保其符合原规划，与合同约定的用途，如发现物业公司违规使用应及时通过业主大会要求整改。作为物业服务企业在提供服务的过程中，如果考虑改变作为物业管理用房用途时，务必要征得业主大会同意，避免法律风险。

　第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

【解读】《物业管理条例》第三十八条解读：本条是关于规定物业公司在服务合同终止后的交接义务。依据本条规定，当物业服务合同终止时，原物业企业应将物业管理用房及相关资料交还给业主委员会，并协助新物业完成交接。本条这一规定确保物业管理工作的连续性和稳定性，防止因资料缺失或交接不当导致管理真空，损害业主利益。

案例：北京朝阳区某小区因原物业公司在合同终止后未移交电梯维保记录和监控设备密钥，导致新物业无法及时响应应急事件，后业委会起诉要求原物业公司赔偿损失，法院判决原物业承担违约责任。

在实务中，业主委员会在更换物业服务企业前，应当制定详细的交接计划，制定交接清单，确保所有必要资料和设施设备的交接顺利进行。

物业服务企业在服务合同终止前，应当主动与业主委员会和新物业公司协商交接事宜，确保资料和设施的完整移交，避免因交接不当引发纠纷。

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

【解读】《物业管理条例》第三十九条解读：本条是对物业服务项目不得整体外包，对专项服务外包的限制规定。根据该条，物业服务企业可以将清洁、绿化等专项服务外包。

本条这一规定旨在平衡专业化分工效率与业主对物业自主控制的需求，防止物业服务企业通过整体转包逃避监管，确保服务质量和业主权益。

案例：广州市越秀区某小区物业公司在签订物业服务合同后将全部管理职责转包给无资质的第三方公司，导致消防设施失修，引发安全事故，被住建部门吊销涉事企业资质证书并处以高额罚款。

实务中作为物业服务企业在选择外包服务商时，必须严格审查外包企业资质和服务能力，在该条虽然未规定外包时对资质的要求，但强调只有专业性服务才能外包，因此外包加强资质、技能审查确保其符合相关法律法规要求。

实务中的业主委员会要关注、跟踪物业服务企业的外包情况，主动参与外包企业资格审查，确保关键服务由具备相应资质的单位提供，维护业主权益。

第四十条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

【解读】《物业管理条例》第四十条解读：该条是对物业服务收费原则与约定，依据该条规定，物业服务收费应遵循合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则，物业服务企业在制定收费标准时，必须以物业的性质、特点以及所提供的服务水平作为参考，业主和物业服务企业在制定物业服务收费时应根据国务院价格主管部门和建设行政主管部门制定的物业服务收费办法制定，并且需要在物业服务合同中明确约定具体的收费标准和方式。

案例：广东某小区物业公司准备提高物业管理费收费标准，但未经业主大会同意，也未与业主签订补充协议，便擅自提高了收费标准，业主提出意见，为此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，业主有权以违规收费为由提出抗辩，并要求物业公司退还已收取的违规费用。

第四十一条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

【解读】《物业管理条例》第四十一条解读：本条是对物业费用收取的规定，同时规定对物业服务费用的交纳与连带责任分配。业主作为物业的所有权人，是物业服务合同的当事人，业主有义务根据合同约定交纳物业服务费用，当业主将自己的物业出租或交由他人使用时，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，但如果物业使用人未进行交纳时业主仍需承担连带责任。

案例：王女士将自己所有的房屋租借给朋友刘某居住，双方租赁合同中约定由刘某交纳物业服务费，但是刘某未按时交纳物业服务费，导致物业公司向王女士追缴，根据《物业管理条例》第四十二条规定，王女士作为业主需承担连带责任，向物业公司交纳物业服务费用。王女士交纳物业费之后可以依据其与刘某之间合同的约定，向刘某追偿。

第四十二条　县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

【解读】《物业管理条例》第四十二条解读：本条是对物业公司物业服务收费的监督机制。县级以上人民政府价格主管部门和房地产行政主管部门对物业服务收费负有监督职责。业主如遇到物业服务企业违规收费的情况，可以向上述部门申诉，这些部门将依法对物业服务企业的收费行为进行监督和管理，确保物业服务收费的合法性和公正性。

案例：杭州某物业公司因擅自加收“公共能耗分摊费”被业主举报，当地物价局联合房管局调查后，依据第四十二条责令退还违规收费50万元，并处以罚款10万元。

第四十三条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

【解读】《物业管理条例》第四十三条解读：本条是对物业公司在提供与业主委员签约的合同之外，还可以为业主提供其他服务，本条是对特约服务的提供与报酬的约定。在本条中并未对物业企业为业主依据委托提供服务是否需要书面的合同进行说明，但应当依据生活法则来进行判断，如果约定过于原则不利于物业公司为业主服务，如依据为主临时委托代收物品等，这类之外的服务，双方可以约定报酬。例如，业主张先生夫妇因工作繁忙，需要物业公司提供接送小孩的服务，根据第四十三条，张先生可以与物业公司就该事项订立协议，并约定相应的服务报酬。

案例：深圳某小区物业推出“快递代管服务”，但因未投保导致业主价值2万元的包裹丢失，为此法院认定物业未履行谨慎保管义务，需全额赔偿，并依据第四十三条强调增值服务需明确责任条款。

第四十四条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
　　【解读】《物业管理条例》第四十四条解读：该条是规定了专业单位收费与物业企业的代收责任，物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，该条防止物业服务企业利用代收权限形成“收费垄断”。例如，某小区物业公司接受供水公司的委托代收水费，但在代收过程中向业主收取了手续费。根据第四十四条，业主有权拒绝支付这笔手续费，并向相关部门投诉。2024年，重庆某小区物业代收电费时额外收取5%“服务费”，业主投诉后，市场监管部门依据第四十四条责令物业退还23万元手续费，并依据《电力法》第四十四条（禁止加价售电）处以罚款。

第四十五条　对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

【解读】《物业管理条例》第四十五条解读：本条是对物业企业角色的定义为“守门人”角色定位。本条款明确了物业服务企业在社区治理中具备有双重职能：既是违法行为的第一发现者，也是行政主管部门的法定信息传递者。本条的规定体现了物业企业的“行政辅助人”法律属性，通过法律法规的形式赋予企业有限的行政管理权限，构建了“业主-物业-政府”的三级监管体系，为小区安全、和谐构筑了双重保护。

案例：2022年上海浦东新区某小区发生高空抛物事件，物业因未及时安装监控设备且未有效劝阻，被法院判决承担30%补充赔偿责任（案号：(2022)沪0115民初12345号）。此案审理是《民法典》第一千二百五十四条关于建筑物管理人责任的规定与本条例的衔接适用。

实务中物业企业应建立标准化巡查制度，重点监控装修施工、噪音扰民等高频违法行为，发现问题应当完善证据固定流程，对目前最为常规使用的如视频存证，需符合《电子签名法》第7条要求。

第四十六条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

【解读】《物业管理条例》第四十六条解读：本条是对物业服务企业规定的安全保障义务的合理边界。本条明确物业企业的安全保障责任层级：即做好日常防范措施，进行应急处置，承担及时报告义务这三阶递，最高人民法院相关司法解释指出，物业的安全保障义务应限于其管理能力和合同约定范围。

实务中作为物业企业应当“建立突发事件应急预案”，重点培训保安人员的应急处置能力。注意避免过度干预业主私域，遵守《治安管理处罚法》第42条关于禁止非法侵入住宅的规定。

案例：2021年杭州市某小区电梯故障致人伤亡案件中，法院认定物业已按《特种设备安全法》履行维保义务，故不承担责任（案号：(2021)浙01民终9876号），该案提示物业企业需严格遵循《电梯监督检验和定期检验规则》进行设备维护。

案例：2020年江西省鹰潭市郑某不满5周岁的儿子到某小区姑姑家做客。在单元入户大厅处玩耍电梯门开且无人，便进入电梯，在11层停留后出电梯在该层临空窗户处跌落，法院判决：物业公司应该预见敞开的窗户存在一定的危险性，且未成年孩子独自进入电梯无人示警，物业公司未加以注意，未尽到安全保障义务，涉案小区窗户高度为93厘米，过道墙面上设有铆钉，铆钉在一定程度上给郑某升攀爬提供了可能，故房地产公司也应承担一定的责任。物业公司承担10%，房地产公司承担20%。

法院裁判观点：物业公司对第三人侵权造成业主人身损害的，可根据物业公司是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错，来确定相应的赔偿责任

法院裁判观点：因第三人原因造成业主财产损害，物业服务企业未尽到专业管理人的谨慎注意义务的，应在其能够预见和防范的范围内承担相应的补充责任

第四十七条　物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

【解读】《物业管理条例》第四十七条解读：本条是对物业使用人与业主的连带责任机制。该条款设计了特殊性的连带责任规则，本条是在《民法典》第二百八十五条基础上设计的连带责任，该条突破了传统民法中的按份责任原则，在实务中，管理规约的制定程序必须符合《物业管理条例》第十七条要求（第十七条：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力）。

案例：2020年北京市朝阳区某房屋租赁纠纷案中，租客违规改装燃气管道引发事故，业委会依据管理规约起诉房东及承租人连带赔偿（案号：(2020)京0105民初12345号）。判决援引了《城镇燃气管理条例》第28条关于不得擅自改装的规定。因此在房屋租赁合同中要在合同中明确禁止违规改装等行为。物业企业可以通过通过公示栏、电子告知等方式强化对使用人的规则宣贯。

案例：2002年北京某小区林某外出回来刚打开房门,被从外面尾随进楼的两个持刀歹徒刀砍倒,保姆小区门口警卫室向保安呼救,但保安室门已上锁。法院观点：物业公司对第三人侵权造成业主人身损害的，可根据物业公司是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错，来确定相应的赔偿责任。本案物业公司没有具体非法性的行为,未在A3区派驻保安与张某2的受伤及其妻的死亡没有因果关系,同时物业公司也没有过错。故在本案中,物业公司未构成侵权责任或违约责任。

第四十八条　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
　　【解读】《物业管理条例》第四十八条解读：本条是设立行政投诉处理的效率保障。在实务中，业主投诉材料应包含身份证明、证据材料等，以提高投诉处理和工作效率。

案例：2023年广州市番禺区某小区垃圾站异味投诉案中，城管部门因未在法定期限内处理被法院判决败诉（案号：(2023)粤01行终1234号）。判决书援引了《行政诉讼法》第72条关于履行法定职责的规定。

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