《物业管理管理条例》[物业的使用与维护] 解读（修订版）
北京市大地（上海）律师事务所业务涉及金融租赁、海关与海商、现代物业、私募基金、法律顾问等专业领域。本文系内部学习使用，为“碧桂园物业集团”定制编制的政策解读文件，将根据实务反馈动态更新。大地律师事务所“现代物业”版块负责人王建功主任律师欢迎业界同仁交流指正。
第五章 物业的使用与维护
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
【解读】《物业管理条例》第四十九条解读：本条是对共有权保护保护“规划用途优先”的原则法理基础阐释，本条强调任何对公共建筑及共用设施用途的变更，物业企业无权改变胜任，必须遵循严格的法定程序，同时也包括但不限于规划部门的审批以及业主大会的决议，以确保整个变更过程的程序正义。
本条款规定无论是物业企业还是其他任何相关方，若意图变更这些设施的用途，都必须首先获得规划部门的正式审批，并且还需取得业主大会的明确决议支持，设立该条款的根本目的在于防止私权的滥用，从而保护全体业主的集体利益不受侵害。
在物业管理实践中，这一条款为处理因公共建筑及共用设施用途变更而引发的各类纠纷，提供了明确而具体的法律依据，有助于维护物业管理的良好秩序，充分保障业主的合法权益。
案例一：青岛晨枫酒店擅自改变建筑性质案：2024年，青岛某酒店擅自将写字楼改为酒店经营，未申请规划变更，被城阳区执法局依据《山东省城乡规划条例》罚款5万元。此案中，企业未履行《物业管理条例》第四十九条的“依法办理手续”要求。
案例二：商丘物业企业违规承接查验案：安徽建工物业商丘分公司因未邀请主管部门参与新建物业承接查验，被列入“黑榜”。其行为违反第四十九条的程序要求。
案例三：小区架空层改建商铺纠纷：某小区物业未经业主大会同意，将架空层改为商铺，业主投诉后，房管部门依据第四十九条责令恢复原状，并对物业罚款10万元。
关联法条：
《民法典》第278条（业主共同决定事项）
《城乡规划法》第43条（规划变更程序），形成双重约束机制。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
【解读】《物业管理条例》第五十条解读：本条系规范物业管理区域内公共空间的临时占用行为，强调“公共利益优先”与“恢复原状”义务，避免因随意挖掘影响业主通行及安全，本条的核心在于平衡维修需求与共有权保护。
案例一：周某某、蔡某某购买房产后，与合能公司物业分公司约定前期物业管理。因不满服务，自2003年6月起停缴费用。双方对2003年11月电费有争议，物业分公司未能提供原始记录。物业分公司曾按不同标准收费，后与供电公司协议抄表到户。物业分公司无资质，但合能公司有资质。纠纷依据购房合同及深圳市物业服务收费标准处理。深圳市福田区人民法院审理后认为，周某某、蔡某某与合能公司签订的购房合同对物业管理费有明确约定，且未违反法律法规。两人对物业管理费标准有异议，但未能提供开发商承诺不符的证据。法院认定两人应按约定支付物业管理费。对于电费、水费及排污费，因物业分公司未能提供充分计费依据，法院仅支持双方无争议部分。对于本体维修基金，法院纠正了物业分公司的计算错误。因物业分公司存在过错，法院未支持其滞纳金请求。最终判决周某某、蔡某某支付相关费用，驳回物业分公司其他诉求。
案例二：水管维修未恢复路面案：某小区物业为修复爆裂水管挖掘道路，完工后未及时回填，导致业主摔伤。法院判决物业违反第五十条“恢复原状”义务。
案例三：业主私占绿地停车案：一业主未经业委会同意，占用公共绿地停放车辆，被物业制止并责令恢复。
案例四：通信公司施工遗留隐患案：某通信公司维修管线后未修复破损路面，业主委员会依据第五十一条（关联第五十条）要求其承担修复责任。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
【解读】《物业管理条例》第五十一条解读：本条具体规定专门企业与物业企业的“管线设施的维修责任”界定，本条明确规定供水、供电等专业单位对管线设施的法定维修责任，避免物业企业与公用单位责任推诿。此条强化了公共服务主体的义务，确保基础设施正常运行。
案例一：老旧小区电网故障案：某小区供电设施老化引发火灾，供电公司以“物业管辖”为由推责。法院依据第五十一条判决供电公司承担主要维修责任。
案例二：水管破裂导致停水纠纷：供水公司未及时修复破裂主管道，物业代修后向供水公司追偿费用。
案例三：小区物业应对窨井损坏情况予以标识或通知实际管理人，违反安全保障义务造成业主人身损害的，需承担相应赔偿责任。实际管理人应及时对损坏窨井盖进行修缮维护，未尽管理义务的，也需承担相应侵权责任。
案例四：强降雨的雨量和强度已超出了正常合理的预见范围，且物业公司已经尽到了管理职责，车库进水、被淹属于不可抗力
案例五：通信光缆维修拖延案：某运营商因维修光缆拖延一个月，业主委员会投诉至住建部门，最终由运营商赔偿业主损失。
第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
【解读】《物业管理条例》第五十二条解读：本条是规定业主如果需要房屋装饰装修时，需要通过“事先告知”机制，事先告之物业服务企业，本条主要预防装修引发的结构安全、邻里纠纷问题。物业的“告知义务”包含风险提示与合规引导，体现事前监管的重要性。
案例一：业主违规拆改承重墙案：业主装修因未告知物业，擅自拆除承重墙，被邻居举报，物业依据第五十二条要求停工并罚款，法院支持该处理。
案例二：装修垃圾堆放纠纷：某业主未按物业告知的指定位置堆放垃圾，导致公共区域污染，物业依据合同及第五十二条追责。
空调外机违规安装案：业主未按物业告知的规范安装外机，引发噪音投诉，物业强制整改并收取违约金。
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
【解读】《物业管理条例》第五十三条解读：本条是关于“专项维修资金管理”具体规定，专项维修资金是物业“养老钱”，专项维修资金属于业主共有，实行专户存储、专款专用原则，“专项维修资金“交付标准：商品住宅业主按建筑面积交存，标准为当地建筑安装工程造价的5%-8%；公有住房售房单位需从售房款中提取20%-30%作为维修资金；交付的时间为：业主应在办理房屋入住手续前完成首期交存。“专项维修资金”的归集与使用需严格遵循“业主共有”“专款专用”原则。此条通过财政与住建部门联合监管，确保资金安全。
“专项维修资金”专项用于保修期满后的共用部位（如承重墙、屋顶）和共用设施设备（如电梯、消防设施）的维修、更新、改造，紧急情况（如电梯故障、外墙脱落）可简化程序使用。
案例一：电梯维修资金挪用案：某物业挪用维修资金支付员工工资，业委会起诉后，法院判决返还资金并处罚金。
案例二：外墙维修表决争议：一小区使用维修资金维修外墙，因未达到“双三分之二”表决标准被业主起诉，法院认定程序无效。
案例三：老旧小区改造资金不足案：某小区因维修资金未足额缴纳，无法支付水管改造费用，政府介入协调补缴。
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
【解读】《物业管理条例》第五十四条解读：本条是对共用部位、设施的经营收益分配规定。本条具体对利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动需要遵循的规则：即“三重同意”（业主、业委会、物业），审批程序：需经相关业主、业主大会和物业服务企业三方同意，并依法办理审批手续。表决规则：涉及共有部分用途变更的，需满足"双三分之二参与+双四分之三同意"的表决门槛，经营所得收益扣除合理成本后属于全体业主共有，首选用于补充专项维修资金，补足后可不继续补充；剩余部分可按业主大会决定使用，包括公共设施维护、业委会工作经费等。擅自利用共有部分经营的违规责任，行政主管部门可责令整改、警告，并对个人/单位处以1000-1万元/5万-20万元罚款，收益用于物业共用部位维修。
案例一：电梯广告收益纠纷：物业企业未经业主大会同意引入广告，收益未入维修资金账户，业委会起诉后胜诉。
案例二：小区车位出租案：物业将公共车位出租，收益按业主大会决议分配70%至维修资金，30%用于公共活动。
案例三：快递柜占用公共区域案：某快递公司未经业主同意设置快递柜，被业委会要求撤除并追缴收益。
案例四：业主知情权不适用诉讼时效的规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，由于业主知情权系业主基于其所有权人地位所取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不应适用诉讼时效的规定。
案例五：业主委员会有权要求售房单位返还维修基金：经业主代表大会授权，业主委员会可以自己名义对售房单位提起住宅共用部位共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）返还之诉。若购房者与售房单位签订的售房合同未对维修基金缴交作出约定，售房单位亦未提供商品房价格成本核算单，可依据法律法规并参照行政规章、当地政府规范性文件，认定房屋价格中已包含维修基金。
案例六：小区共有物权收益应当由业主及物业管理者按比例分配：物业管理者将业主共有物权进行经营管理并产生收益后，虽然该收益基于共有物权而产生，但没有物业管理者的经营管理，也不会产生收益，故应当由业主及物业管理者按比例分配该收益。无锡市春江花园业主委员会诉上海市陆家嘴物业管理有限公司无锡分公司等业主共有权纠纷案。
案例七：建筑物及其附属设施的维修资金经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修：建筑物及其附属设施的维修资金经业主共同决定可以用于电梯、水箱等共有部分的维修；物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反《物权法》的行为。
案例八：物业服务提供者在小区设置的小汽车临时停车位和摩托车停车位属于该小区全体业主共有，但所得收益并未用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用，违反法律规定，应当停止该侵权行为：小区的物业服务用房属于业主共有，作为物业服务提供者，其使用属于对物业服务用房的合理使用，不违反法律规定。物业服务提供者在小区设置的小汽车临时停车位和摩托车停车位属于该小区全体业主共有，但所得收益并未用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用，违反《物业管理条例》第五十四条的规定。
案例九：物业服务合同解除，业主委员会有权其移交有关公共维修资金的明细账及相关财务凭证：住宅共用部位公用设施设备维修基金属于全体业主所有，该维修基金在物业管理合同期间由物业管理企业代管。因管理使用该维修基金而产生的明细账及有关财物凭证的所有权也应属于维修基金的所有权人。当物业服务合同终止时，物业管理企业应当将该资料交还给业主委员会，业主委员会有权其移交有关公共维修资金的明细账及相关财务凭证。
第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
【解读】《物业管理条例》第五十五条解读：本条是对“物业安全隐患治理”应当遵循的原则，本条规定的责任人是指是指造成物业安全隐患的业主或使用人，通过规定“责任人优先维修+物业代履行”机制，确保公共利益不受侵害，本条规定若安全隐患由业主的装修、拆改等行为引发（如拆除阳台栏杆导致结构隐患），则该业主为第一责任人。
案例一：外墙脱落伤人案：某小区外墙瓷砖脱落砸伤路人，业委会要求责任人维修未果，物业代修后向业主追偿费用。
案例二：树木倾倒压车纠纷：小区树木因虫蛀倾倒压毁车辆，物业未及时处理，被判承担60%赔偿责任。
案例三：违规充电引发火灾案：业主私拉电线充电引发火灾，物业代为修复电路并依据第五十五条向业主索赔。
案例四：阳台改造引发安全事故案：王某在装修时拆除阳台原有铁栏杆并安装玻璃门，使其可进入非公共通行区域（3层底商房顶），其妻子吴某翻越矮墙后踩踏破损的塑料阳光棚顶摔落身亡，物业公司虽批准装修申请，但未及时修复破损棚顶或设置警示标识。法院判决：法院认定王某（直接责任人）承担主要责任，物业公司因未尽安全保障义务承担30%补充责任。
案例五：公共排水管堵塞致损案：连云港某小区公共排水管堵塞导致业主芦某、王某家中两次被污水浸泡，造成装修损失及租房费用等。物业公司虽进行疏通，但未彻底排查隐患，判决：法院认定物业公司管理存在瑕疵，承担40%赔偿责任，赔偿业主25,200元。
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