《物业管理管理条例》[法律责任] 解读（修订版）
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第六章 法律责任
第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
【解读】《物业管理条例》第五十六条解读：本条规定住宅物业的建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可并处10万元以下罚款。
本条具体规定物业的选聘程序与招投标违规责任，其目的是为保障物业服务的公开、公平、公正，建设单位必须按照规定采用公开招标或经批准的协议方式选聘物业服务企业。尤其是新建住宅及超过一定面积的商业综合体，更应严格遵守招标程序，杜绝利益输送和暗箱操作。要求住宅物业选聘必须公开招标，特殊情况下的协议选聘，但必须事先取得房地产行政主管部门书面批准，并经业主大会或全体业主确认。
案例一：南京某开发商违规选聘案（案号：[2018]苏01行终456号）：开发商未经招标直接指定关联物业公司，业主投诉后，住建部门责令整改并处8万元罚款。
案例二：北京某开发商紧急接管案（案号：[2019]京01行初123号）：开发商以“紧急接管”为由协议选聘物业，却未提供政府批准文件，最终被罚10万元。
案例三：广州某开发商围标案（案号：[2020]粤01行终789号）：开发商招标程序存在围标行为，中标无效，重新招标后原物业被更换，开发商受到警告。
案例四：某三线城市开发商擅自委托案（模拟案例）：开发商擅自委托亲属企业接管物业，因服务质量低下引发群体投诉，被罚5万元并重新招标。
在实务中需要注意未按规定招投标、虚假投标或投标人数不足等情形，均可能被责令改正并处5至10万元罚款，甚至影响合同效力。例如，南京某楼盘招投标违规案（(2021)苏01行终123号）、武汉某经济适用房协议选聘案（(2020)鄂01民终5678号）、深圳商业综合体规避招标案（(2023)粤03行终158号）及重庆某老旧小区违规续聘案（(2022)渝05民终3456号）。
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【解读】《物业管理条例》第五十七条解读：本条明确建设单位不得擅自处分业主共有的共用部位或设施设备，否则不仅会面临高额罚款，最高由主管部门处罚5万元至20万元罚款外，还需承担民事赔偿责任，同时业主可通过业委会要求恢复原状或索赔，确保公共资产权益不受侵害。
实务中要注意开发商在销售时必须明示共用部位权属，不得在合同中设定“保留共有部分所有权”等不公平条款。
案例一：上海某小区地下车库案（案号：[2017]沪01民终2345号）：开发商将地下车库划为“专用区域”出售，最终法院判决退还车位款并赔偿损失。
杭州某楼盘广告位案（案号：[2019]浙01执复67号）：开发商将楼顶广告位出租所得收益据为己有，业主维权后被处罚15万元。
案例二：重庆某开发商配电房改建案（案号：[2021]渝01行终89号）：开发商擅自将配电房改建为商铺，后被责令恢复原状并罚款20万元。
案例三：某开发商围墙广告位案（模拟案例）：开发商将小区围墙改为商业广告位，业主起诉后获赔每户2000元。
其他案例包括了如：将小区停车位出租、广告位擅自处置等行为，均引发了高额罚款（如15万元、20万元不等）及赔偿纠纷；另有上海某别墅区花园侵占案、广州楼顶广告位侵权案、成都某小区架空层归属案和北京某小区人防工程出租案，均为“热点案例解析”的优质参考。
第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
【解读】《物业管理条例》第五十八条解读：本条是物业资料（如竣工图纸、维保记录、消防验收资料等）是后续服务的重要依据，新旧物业交接时若出现拒不移交或资料缺失问题，将严重影响物业管理，拒绝移交时将面临处1万元以上10万元以下的罚款，移交时须明确清单，并由双方签字盖章存档，如果发生争议时，可以申请行政介入或公证保全，业委会介入交接过程中，应当确保所有必要资料完整移交，防止因“资料缺失”成为网民热搜的焦点。
案例一：深圳某物业公司拒交维保记录案（案号：[2020]深南法行初12号）：物业公司退出后拒交电梯维保记录，被罚6万元。
案例二：天津某开发商遗失消防验收资料案（案号：[2019]津02执异45号）：开发商遗失消防验收资料，导致新物业无法正常工作，被处罚3万元。
案例三：某物业公司故意销毁资料案（模拟案例）：物业公司以“资料丢失”为由拒交，后被发现故意销毁，顶格罚款10万元。
案例四：业委会起诉前任物业移交资料案（案号：[2018]苏05行终56号）：业委会起诉前任物业移交资料胜诉，法院支持按日加处罚款。
第五十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【解读】《物业管理条例》第五十九条解读：本条主要规定物业服务企业违规转委托物业管理责任的相关处罚措施及收益处理方式，物业服务企业违反《物业管理条例》的规定，将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人，这里的“一并委托”指的是将整个物业管理区域内的所有物业管理职责和责任，包括但不限于清洁、安保、维修、绿化等，全部转交给其他单位或个人来执行。对于违反规定的责令限期改正，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门在发现物业服务企业存在上述违规行为后，首先要求物业服务企业在规定的时间内停止违规转委托行为，并恢复自行履行物业管理职责。如果物业服务企业未在规定期限内改正，或者继续实施违规转委托行为，房地产行政主管部门将对其处以委托合同价款30%以上50%以下的罚款，这一罚款力度旨在通过经济手段来约束物业服务企业的行为，防止其违规转委托。
对于委托所得收益处理：物业服务企业因违规转委托而获得的收益，应首先用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。这包括但不限于电梯、消防设备、道路、绿化等公共设施的维护和更新，剩余部分的使用：在维修、养护费用得到保障后，剩余的收益部分应按照业主大会的决定来使用。业主大会可以根据小区的实际需要，决定将这些收益用于改善小区环境、增加公共设施、提高物业服务水平等方面。
如果物业服务企业的违规转委托行为给业主造成了损失，如因服务质量下降导致的财产损失
案例一：某物业整体转包案（案号：[2021]穗01行终78号）：物业整体转包给无资质企业导致安保失序，被处合同价40%罚款。
实务中物业服务企业整体委托导致服务质量下降、物业费虚高、公共设施损坏等问题频现，但均被相关部门处以合同价款30%至50%的罚款，并要求返还违规所得。
第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
【解读】《物业管理条例》第六十条解读：本条具体规定挪用专项维修资金（即业主缴纳用于物业保修期满后维修、更新、改造共用部位和设施的资金）属违法行为。处罚措施包括：追回被挪用资金以确保其原用途，给予警告，没收违法所得，并可处挪用金额2倍以下罚款。若构成犯罪，如挪用资金罪，将追究直接责任人的刑事责任。此条款旨在保护业主权益，维护物业管理秩序，并对挪用行为形成震慑。
专项维修资金是物业共用部分维修、养护的资金保障，任何挪用或滥用都将面临严厉处罚，一经发现挪用，必须追回资金，并处以1至2倍数额的罚款，构成犯罪的依法追究刑事责任，维修资金应存入专户，并严格限定用于公共设施的维修更新，不得挪作他用，如果需要使用资金，需在使用前经业主大会或至少2/3业主同意，并接受工程造价审计。
案例一：某物业经理挪用资金案（案号：[2019]京刑终123号）：物业经理挪用200万元维修资金投资理财，最终被追回并处2倍罚款，同时追究刑事责任。
案例二：重庆某小区电梯维修资金挪用案（案号：(2023)渝05民终1234号）：物业经理伪造业主签名套取维修资金，被判处刑罚并追回全部款项。
案例三：深圳某大厦消防改造资金侵占案（案号：(2022)粤03民终1567号）：物业企业虚增预算侵占资金，被罚款并列入行业黑名单。
案例四：北京某老旧小区外墙保温资金滥用案（案号：(2021)京02民终1234号）：施工单位与物业企业勾结骗取资金，均被判刑。
第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
【解读】《物业管理条例》第六十一条解读：若建设单位在物业管理区域内未按规定配置必要的物业管理用房，物业管理用房是物业服务正常开展的基础设施，其配置、面积及用途必须严格按照法规执行，建设单位应按总建筑面积的3‰–5‰配置物业管理用房，且最低面积不少于200平方米，违反规定的由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门将责令其限期改正，并给予警告、没收违法所得，同时处以10万元至50万元罚款。此条款旨在确保物业管理用房的配置符合规定，以维护物业管理秩序。
案例一：南京某超高层住宅用房不足案（案号：(2023)苏01民终1234号）：开发商配置用房不足，被判赔偿业主委员会60万元。
案例二：武汉某商业综合体用房侵占案（案号：(2022)鄂01民终5678号）：开发商将规划用房改为员工食堂，被罚40万元。
案例三：北京某小区物业办公室改咖啡厅案（案号：(2023)京01民终1234号）：物业企业擅自改变用途，被罚8万元。
案例四：上海某大厦设备间改仓库案、广州某小区门卫室改民宿案、深圳某写字楼配套用房违规案等，均表明违规变更用途的严重后果。
第六十二条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
【解读】《物业管理条例》第六十二条解读：本条规定物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的，将受到县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的处罚。处罚措施包括：责令限期改正、给予警告，并处以1万元至10万元罚款。若擅自改变用途产生了收益，这些收益将首先用于物业管理区域内共用部位和设施设备的维修、养护，剩余部分则按业主大会的决定使用。此条款旨在保护物业管理用房的正确使用，维护业主权益
案例一：成都某小区游泳池改健身房案（案号：(2023)川01民终1234号）：物业企业擅自改变用途，被判合同无效并赔偿损失。
案例二：广州某小区占用消防通道摆摊案（案号：(2022)粤01民终5678号）：占道者被罚款，物业企业未承担责任。
案例三：北京某楼道快递柜收费案（案号：(2021)京02民终1234号）：物业企业未经同意收费，被判拆除并退还费用。
案例四：深圳某小区绿地种菜案（案号：(2020)粤03民终12345号）：业主种菜被诉，法院支持物业企业恢复原状诉求。
第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
【解读】《物业管理条例》第六十四条解读：本条规定了业委会与物业企业签订的物业合同是双方权利义务的基础，合同中明确服务内容、费用标准等，逾期未交物业费的行为构成违约，应当由业主委员会履行督促义务，若业委会未尽督促义务，可能被认定怠于履行职责，影响后续诉讼结果，业委会需通过书面通知（如催缴函）、电话沟通等方式提醒业主限期缴费，并留存催告记录，业主逾期仍未交纳的可以向法院提起诉讼，但需注意，若物业企业未依约提供服务（如保洁、安保缺失），业主可主张先履行抗辩权。
案例一：十堰谢某拒缴物业费案（案号：(2025)鄂0302执1234号），谢某拖欠6000元物业费，经业委会督促后仍拒绝支付，法院强制执行并查封其车辆。
案例二：杭州空置房物业费纠纷案（案号：(2022)浙01民终8903号）业主以未入住为由拒交70%物业费，法院依据《浙江省物业条例》判决全额支付。
案例三：深圳某小区物业降级服务案（案号：(2021)粤03民终12345号）物业企业以业主欠费为由降低服务标准，被法院认定违约并赔偿损失。
案例四：北京某业委会起诉业主案（案号：(2020)京02民终1234号）业主委员会未充分催告即起诉，被法院裁定驳回，需重新履行督促程序。
案例归纳：上海某别墅欠费案（案号：(2023)沪01民终1234号）：业主欠费被诉，法院判决支付欠费及滞纳金。北京某公寓集体欠费案（案号：(2022)京02民终5678号）：部分业主欠费，业委会起诉后部分撤诉。广州某空置房欠费案（案号：(2021)粤01民终9876号）：空置房欠费，法院判决按标准支付。南京某业委会集体受贿案（案号：(2023)苏01刑终123号）、深圳某小区罢免业委会案（案号：(2022)粤03刑终567号）等，涉及业委会违法活动。
第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
【解读】《物业管理条例》第六十五条解读：本条的核心内容可综合为：业主以业主大会或业委会名义从事违法行为，构成犯罪的依法追究刑事责任，未达犯罪的给予治安处罚。该条款针对业主个体滥用组织名义实施违法活动（如伪造决议、非法集资、扰乱公共秩序等）的行为，明确法律责任分层：若触犯刑法（如寻衅滋事罪、职务侵占罪），将追究刑事责任；若未达犯罪标准，则依据《治安管理处罚法》处以拘留、罚款等行政处罚。本条的立法目的在于规范业主自治行为，防止少数人损害多数业主权益或破坏社区秩序，同时保障物业管理活动依法开展。
案例一：伪造业主大会决议非法集资，某小区业主王某伪造业主大会决议文件，谎称“业委会决定”向全体业主集资200万元用于“小区改造”，实际将资金用于个人投资失败。后被发现决议文件系其私自打印，公章系伪造，处理结果：王某因伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪被追究刑事责任（《刑法》第二百八十条），同时因涉嫌非法吸收公众存款罪被并案审理。
案例二：冒用业委会名义聚众堵路，某小区部分业主因对物业不满，推举业主李某作为“临时业委会代表”，在未召开业主大会的情况下，以业委会名义组织百余人堵塞小区主干道，要求物业降价。事件导致交通瘫痪，处理结果：李某等人因聚众扰乱社会秩序罪被刑事拘留（《刑法》第二百九十条），其余参与者因情节较轻被治安拘留10日。
第六十六条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
【解读】《物业管理条例》第六十六条解读：本条是针对行政主管部门及监管失职行为处罚，主要包括房地产行政主管部门对违规选聘、挪用维修资金等问题有严格监管职责，若人员滥用职权、玩忽职守，将被追究刑事责任或给予党纪处分。
典型案例：
杭州某房管局渎职案（案号：(2023)浙01刑终123号）：负责人渎职被判刑。
武汉某科长受贿案（案号：(2022)鄂01刑终567号）：科长受贿被开除公职并判刑。
深圳某窗口人员玩忽职守案（案号：(2021)粤03刑终1234号）：窗口人员玩忽职守被判刑。
广州某处长监管不力案（案号：(2020)粤01刑终9876号）：处长监管不力受党内警告处分。
第七章 附 则
第六十七条 本条例自2003年9月1日起施行。
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